Bodenbelagsarbeiten in Altbauten können schnell zum unkalkulierbaren Risiko werden – sowohl für den Auftragnehmer als auch für den Auftraggeber. Für beide ist oft auf den ersten Blick nicht ersichtlich, ob die ausgeschriebenen und daraufhin angebotenen Leistungen ausreichen, um eine einwandfreie Arbeit abzuliefern. Häufig kommt es zu Komplikationen, die vorher nicht kalkulierte Kosten verursachen. Dann stellt sich die Frage, zu welchen Lasten diese gehen – wie folgendes teilfiktives Beispiel verdeutlicht.

Marode Estriche

Ein Schulgebäude aus den 1950er-Jahren wurde im Rahmen einer anstehenden Sanierung komplett entkernt und in diesem Zusammenhang auch auf über 2.000 m² alte Bodenbeläge herausgerissen. Auf die so vorbereiteten Untergründe sollte der Auftragnehmer für Bodenbelagsarbeiten seine Verlegung aufbauen. Laut Leistungsbeschreibung galt es, die vorhandenen Zementestriche zu schleifen, zu grundieren und in einer Mindestschichtdicke von 1,5 mm zu spachteln bevor ein vorgegebener elastischer Bodenbelag zu verkleben sein sollte.

Der Bodenleger kalkulierte den Aufwand entsprechend dieser Positionen und bekam den Zuschlag – lange bevor mit dem Entkernen des Gebäudes begonnen wurde. Mit Beginn seiner Arbeit musste er feststellen, dass die vorhandenen Altestriche in einem desolaten Zustand waren. So zeigten sich flächig verteilt noch größere Anhaftungen alter Verlegewerkstoffschichten, die in Teilbereichen schollenartig abplatzen, aber in anderen Bereichen nach wie vor einen festen Verbund zum Untergrund aufwiesen. Die Estriche waren vielfach mit Rissen durchzogen, zeigten weiche und mürbe Oberflächen oder Bereiche, in denen im Estrich eingebettete Versorgungsleitungen ohne Überdeckungen vorlagen. Zudem wurde festgestellt, dass es sich nicht ausschließlich um Zementestriche, sondern im geringen Ausmaß auch um Steinholzestriche handelte.

Eine Prüfung der Verlegeanleitung des elastischen Bodenbelags ergab zudem, dass das Produkt eine Mindestschichtdicke der Spachtelung von 2 mm fordert – also 0,5 mm mehr als ausgeschrieben.

Umfassendes Nachtragsangebot

Der Auftragnehmer meldete entsprechende Bedenken an und stellte gleichzeitig ein umfassendes Nachtragsangebot. Hierin begründete er, dass Mehrarbeiten wie teilflächig fräsen, statt schleifen, Risse verharzen, Oberflächen verfestigen und in höherer Schichtdicke spachteln notwendig seien, um das Ergebnis seiner Arbeit sicherzustellen, so wie es in der Leistungsbeschreibung vorgesehen ist. Der Auftraggeber widersprach diesen Nachträgen und stellte den Mehraufwand infrage, sodass schließlich eine unparteiische Beurteilung des Sachverhalts angefordert wurde.

Um es kurz zu machen: Die Forderungen des Bodenlegers waren begründet und in der Art der angebotenen Ausführung angemessen. Aus sachverständiger Sicht wurde zudem der Hinweis gegeben, dass es wirtschaftlicher sei, die Altestriche komplett zu entfernen und neue zu verlegen, als die aufwendigen Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Zumal davon auszugehen ist, dass die Estriche durch das Fräsen weiter geschwächt und in der Folge höhere Aufwendungen notwendig werden, um die Estriche für die Aufnahme des Bodenbelags vorzubereiten.

Im vorliegenden Fall ist anzunehmen, dass die ausschreibende Stelle – also der Auftraggeber – den zu erwartenden Zustand der Substanz (nach dem Entkernen des Gebäudes) falsch eingeschätzt hat. Der Bieter – in diesem Fall der Bodenleger – darf jedoch sowohl bei Verträgen nach VOB als auch nach BGB von der Richtigkeit der Angaben in der Ausschreibung ausgehen. Er hat also im Vertrauen auf die vorgegebenen Anforderungen sein Angebot abgegeben: Dass der Ist-Zustand so deutlich vom Soll-Zustand abweicht, hätte er nicht wissen können. Aber genau diese Abweichung begründet im VOB-Vertrag die Zulässigkeit seines Nachtrags, den er korrekt schriftlich angekündigt hat. Auch im BGB-Vertag können schriftlich vorgebrachte Nachträge den eigentlichen Auftrag ändern, wenn beide Vertragsparteien einvernehmlich zustimmen.

1. Optischer Eindruck
Auf den ersten Blick ist bereits erkennbar, dass der Altestrich noch erhebliche Untergrundvorbereitungsmaßnahmen benötigt.

2. Risse
Die fast 70 Jahre alten Zementestriche weisen verzweigte Risse auf, die fachgerecht zu sanieren sind.

3. Ablösungen
Teilweise liegen alte Verlegewerkstoffschichten vor, die keinen festen Verbund zum Untergrund zeigten.

4. Weichzonen
Einige Bereiche zeigten sich weich und mürbe. Sie können nur schwer zur Aufnahme neuer Bodenbeläge vorbereitet werden.

5. Geringe Überdeckung
Vereinzelt lagen Versorgungsleitungen offen oder mit deutlich zu geringer Überdeckung im Estrich vor.

Wissenswertes

Das Fachbuch „Kommentar und Erläuterungen zur VOB DIN 18 299 – Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art“, Holzmann Medien, legt ausführlich die Besonderheiten des VOB-Vertrags dar.

Im Teil 0 „Hinweise für das Aufstellen der Leistungsbeschreibung“ heißt es unter anderem: „Die besondere Bedeutung der Leistungsbeschreibung verpflichtet beide Parteien des Bauvertrages – den Ausschreibenden und den Bieter –, der Leistungsbeschreibung die nach der Verkehrssitte übliche Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit zu widmen.“

Und weiter: „Der Ausschreibende hat die in Abschnitt 0 gegebenen Hinweise für die Leistungsbeschreibung zu beachten und Fragen eindeutig und erschöpfend zu beantworten. Der Bieter soll den Ausschreibenden auf Unklarheiten, Widersprüche oder Missverständnisse in den Ausschreibungsunterlagen hinweisen und um Klärung ersuchen.“

Fazit

Im VOB-Vertrag muss der Auftragnehmer davon ausgehen, dass die Leistungsbeschreibung alle beeinflussenden Umstände berücksichtigt, die seine einwandfreie Preisermittlung betreffen. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ist der Ausschreibende gehalten, seine Angaben nach bestem Wissen umfassend, eindeutig und erschöpfend zu machen. Daraus ergibt sich, dass ein bei Angebotsabgabe nicht ersichtlicher Mehraufwand zur Erbringung der vertraglich vereinbarten Leistung vom Auftragnehmer mit Nachträgen eingefordert werden kann. Beim BGB-Vertrag ist es oftmals so, dass der Bodenleger selbst der Planer ist, sich die Leistungsbeschreibung aus seinem Angebot ergibt. Hier ist er ebenso verpflichtet, nach besten Wissen und Gewissen zu planen. Natürlich können auch in diesem Fall unvorhergesehene Umstände dazu führen, dass die Leistungserbringung nur mit Mehrkosten möglich ist. Stimmen die Vertragsparteien diesen einvernehmlich schriftlich (!) zu, steht dem Erfolg auch in diesem Fall nichts mehr im Weg.